|
|
|
购买期房需留意的“四个问题”
作者（来源）： 协会 办公室 发布时间：
购买期房需留意的“四个问题”
一、定金问题。购买期房一般要交付定金 , 对于定金的交付法律是有明文规定的 , 如开发商提出 " 无理 " 要求 ,你可依法拒之 , 或在事后诉之法院 , 由法院认定合同无效让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第八十九条规定：“当事人一方可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后 , 定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的 , 无权要求返还定金 ; 接受定金的一方不履行债务的 , 应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定 , 当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效 , 定金的数额由当事人约定 ,但不得超出合同标的额的 20%”。
可见：第一，定金条款并不具有强制性，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；第二，应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；第三，虽然己订立了定金条款，消费者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能没有能力履行合同，就不要交付定金，因为交付定金合同才会生效；第四，要分清定金和预付款的区别。预付款也是预先支付但它的性质与定金完全不同。因此， 如果购房者在买房时事先支付的是预付款，就不能适用定金的罚则。
二、不可抗力问题。《民法通则》第 107 条明确规定：“因为不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任”。一旦延期交房，开发商多以“不可抗力” 为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有二条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”，二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”而产生的纠纷较多。
三、面积问题。《合同法》第 8 条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务 , 不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同 , 受法律保护。” 因此 , 要防止面积纠纷 , 关键是订好合同。期房 最大的特征是在预售合同订立时 , 房屋所有权并未现实存在 , 有关房屋状况只能体现在图纸上 , 这样 , 使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房 的价格又往往是按图纸预测的建筑面和采计算的。
四、产权证问题。根据《城市房地产管理法》的规定 , 下列房地产不得转让 ( 包括买卖 ):1 、以出让方式取得土地使用权的 , 不符合房地产条件的 ;2 、司法机关和行政机关依法裁定 , 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 ;1 依法收回土地使用权的 ;4 、共有房地产 , 未得到其他共有人书面同意的 ;5 、权属有争议的 ;6 、未依法登记领取权属证书的 ;7 、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
在期房纠纷中 , 很多是关于房屋产权证发放期限的 , 开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时 , 一个常用借口是有关部门不给办。其实 ,根据《城市房屋权属登记管理办法》规定 , 登记机关是指房地产行政主管机关登记机关在对申请人的申请进行审查后凡权属清楚、产权来源资料齐全的 , 登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说 , 造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商那里 , 比如 , 开发手续不健全、欠缴出让金、程度有误等 , 一旦属于这些情况 , 购房人就要提高警踢 ,一方面了解情况看能否解决 , 一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。
|
|
|
|
